Desglose del pago de su hipoteca

Por Charlestien Harris

Hay tantos términos del sector que se utilizan en el proceso de compra de una vivienda que pueden resultar desconocidos para el consumidor medio. Un ejemplo que se utiliza habitualmente en el sector de los préstamos hipotecarios es el acrónimo PITI. PITI es el acrónimo de un pago hipotecario que es la suma de la cuota mensual Capital, intereses, impuestos y seguro. 

Muchos prestamistas hipotecarios calculan el PITI por usted antes de decidir si reúne los requisitos para obtener una hipoteca. Lo que no desea es endeudarse con un préstamo cuyo pago sea demasiado alto para poder pagarlo. Esto podría aumentar las posibilidades de que incumpla el pago del préstamo o se atrase en uno o dos pagos. Conocer de antemano el pago estimado del PITI a menudo puede ayudarle a buscar una vivienda asequible y también puede facilitarle la obtención de una hipoteca. 

Para ayudarle a comprender mejor la terminología más utilizada, voy a desglosar cada uno de los factores que componen el PITI y explicar su importancia en el proceso de compra de una vivienda.  El primer término es el capital. Una parte de cada pago hipotecario se destina al reembolso del capital, es decir, la suma total original del préstamo antes de añadir los intereses o cualquier otra cantidad. Así, por ejemplo, en una hipoteca de $100,000, el capital es $100,000. Tenga en cuenta que los intereses añadidos al capital afectarán en gran medida al importe total que deberá reembolsar. 

El capital también determinará cuánto puede gastar realmente en la compra de una vivienda y el tipo de préstamo al que puede optar o no. Por supuesto, hay otros factores que deben tenerse en cuenta en esta evaluación, pero el capital es fundamental en este proceso. 

El segundo factor que también forma parte del pago de la hipoteca es el interés. El interés en un pago PITI es la comisión que pagas por pedir un préstamo a una institución financiera. El interés de tu hipoteca se calcula generalmente de forma mensual. Tu banco tomará el importe pendiente del préstamo al final de cada mes y lo multiplicará por la tasa de interés que se aplica a tu préstamo, y luego dividirá esa cantidad entre doce. 

Por eso es tan importante comparar las tasas de interés hipotecarias al buscar un posible prestamista. Cuanto más alta sea la tasa de interés, más pagará por su hipoteca a lo largo de la vida del préstamo.  La mayor parte de cada pago se destina a pagar los intereses durante los primeros años de la hipoteca, y esa cantidad disminuirá a medida que se vaya pagando el préstamo. Para reducir los intereses que debe pagar, puede considerar acortar el plazo del préstamo o pagar su hipoteca más rápidamente mediante el pago de una cantidad adicional que se aplica al capital, lo que con el tiempo puede reducir la cantidad de intereses que paga. 

El tercer factor que puede afectar el monto de su pago hipotecario es la forma en que elige pagar los impuestos sobre la propiedad o los bienes raíces. Por lo general, tiene dos opciones:

1.  Pague los impuestos sobre la propiedad en un solo pago cuando venzan.
2.  Envíe mensualmente un pago parcial a una cuenta de depósito en garantía que se aplicará a esa factura de impuestos al final del año fiscal. 

Para algunos, no incluir los impuestos en el pago de la hipoteca resulta atractivo porque reduce el pago mensual, pero hace que el propietario sea responsable de pagar una suma global al final del año, cuando vencen los impuestos. La alternativa permite dividir la factura de impuestos en doce pagos que se pueden depositar en una cuenta de depósito en garantía que emitirá un cheque a la oficina tributaria local cuando vencen los impuestos.  Esta opción aumentará el pago mensual de la hipoteca, pero alivia la necesidad de pagar esa suma global de una sola vez. 

El cuarto factor que puede contribuir al pago mensual de la hipoteca es el seguro.  Al igual que los impuestos inmobiliarios, las primas del seguro se pueden pagar con cada cuota hipotecaria y mantenerse en depósito hasta que venza la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que se pueden incluir: el seguro de vivienda, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otros desastres; y el seguro hipotecario privado (PMI), que es obligatorio para las personas que compran una vivienda con un pago inicial inferior al 20 % del costo. 

Dado que el PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual. El prestamista analizará el PITI del solicitante para determinar si representa un buen riesgo para un préstamo hipotecario. Otros factores que pueden afectar al pago de la hipoteca son la relación entre los ingresos y los gastos iniciales y finales. 

La relación inicial compara el PITI con los ingresos mensuales brutos. La mayoría de los prestamistas prefieren una relación inicial de 28% o menos, aunque algunos permiten que los prestatarios superen los 30%, o incluso los 40%. La relación final, también conocida como relación deuda-ingresos (DTI), compara el PITI y otras obligaciones de deuda mensuales con los ingresos mensuales brutos. La mayoría de los prestamistas prefieren una relación de endeudamiento posterior de 36% o menos, aunque se pueden hacer excepciones.   

Algunos prestamistas también utilizan el PITI para calcular los requisitos de reserva. Algunos prestamistas exigen cantidades de reserva para garantizar los pagos hipotecarios en caso de que el prestatario sufra una pérdida temporal de ingresos. A menudo, los prestamistas indican los requisitos de reserva como un múltiplo del PITI. Dos meses de PITI representan un requisito de reserva típico.  

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